文|凯风
房地产，迎来史诗级大招。
01
房贷贴息，影响有多大？
刚刚，多部委联合发布通知，房贷贴息政策10月1日起实施，房贷贴息1个百分点，贴息贷款规模最多100万元。
这意味着，百万房贷5年下来，可累计节省5万元的利息，这笔钱全部由财政兜底。
这是中央财政首次对个人房贷进行贴息，也是官方拿出真金白银刺激楼市，决心之大可见一斑。
在种种政策中，取消限购、降低首付、取消预售制乃至40年房贷，更多只是锦上添花之效。
真正的大招只有两个：
一个是国家全面下场收房子，另一个是房贷大规模贴息。
国家收储，从供给端消化库存；贴息，从需求端降低成本。
供求双向发力，才能真正稳住房价。
问题在于，两个大招知易行难，都涉及钱，需要拿出真金白银，需要让利于民，而且未必有长期之效。
如今，国家收储虽然未能全面推行，但房贷贴息传闻未久便迅速落地，足见这一轮救市的紧迫性。
毕竟，房地产牵一发而动全身，关乎就业关乎投资更关乎居民财富，我国居民家庭财富近60%都集中在房子上。
房价能不能稳住，预期能不能稳住，影响的不只是地产，更是促消费、稳增长的大局。
02
房贷贴息，谁是最大受益者？
根据规定，房贷贴息，针对首套住房，无论新房还是二手房都在其列，最高限额100万元，最多持续5年。
这意味着，刚需群体最能从中受益，100-200万区间的房子能享受到最大程度的贴息福利。
不过，存量房贷置换被排除在外，公积金贷款也被排除在外，保障房住房的贷款也未纳入其中。
按照官方说法，公积金贷款国家已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持。
房贷贴息，这笔钱从何而来？
显然，不直接降息，而选择贴息，意味着银行不会承担这笔支出，最终只能由财政兜底。
据机构测算，如果新房贷、存量房贷全面贴息1%，每年开支或超3000亿元；如果针对新房贷，每年开支只需数百亿元。
无论多少钱，官方已经明确，应贴尽贴，资金总规模不设上限，按照实际执行。
显然，用几百亿真金白银来撬动楼市，无论从哪方面来看，都是效益最大化的选择。
03
房贷贴息，到底能不能稳住房价？
房贷贴息之所以是大招，是因为它能改变买房的成本，重塑购房者的投资预期。
目前，我国首套房贷利率约为3%左右，贴息1%，相当于直接将房贷降到2%乃至更低。
这一数字，已低于大多数城市的租金回报率。哪怕房价不涨，房子也再次有了投资价值。
房贷利率是买房的资金成本，租金回报率可视为潜在的年化收益，当后者大于前者，房产将从“负资产”变为“现金流资产”。
目前，内地租金回报率普遍回升，除了厦门等个别城市仍低于1.5%，广州已回到2%左右，多数二线城市接近3%。
香港就是先行者。过去两年，香港房价一路反弹，今年涨幅预计超过10%。
这背后，除了经济增速反弹、内地高才涌入等因素，更关键的支撑就在于租金回报率。
当然，租金回报率只负责托底，寻求的是“市场底”，稳住房价是第一步，指望房价再次大涨并不现实。
房价要想持续上涨，要么来自基本面的支撑，经济高增速，人口高增长，以及涨工资预期。
要么来自加杠杆的支撑，这与预期和信心关联更为紧密。
无论如何，房价触底将是大概率事件，但新一轮上涨，还没那么快。
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